Quando Thomas de Maizière anunciou, em outubro de 2011, quais os locais que iriam ser encerrados no âmbito da reforma da Bundeswehr, houve um grande alívio em Potsdam. O Ministro Presidente Matthias Platzeck agradeceu ao Ministro Federal da Defesa o facto de não ser necessário encerrar nenhum quartel em Brandeburgo e a Associação de Cidades e Municípios comentou que Brandeburgo se tinha safado bem. Em Potsdam, todos concordaram que o encerramento das bases da Bundeswehr não seria uma oportunidade para os respectivos municípios, mas sim uma catástrofe. Mas porquê? Afinal, mesmo em Potsdam, onde a Bundeswehr está representada pelo Comando Operacional, o quartel de Havelland e um gabinete distrital de substituição da defesa, há falta de espaço habitacional. Porque não aproveitar a oportunidade e dar uma utilização civil a um local militar?
A reconversão não é uma questão vencedora para muitas autoridades locais. Antes de mais, o encerramento de um sítio significa perda – perda de empregos, perda de poder de compra, perda de importância regional. Por outro lado, a reconversão dos sítios é uma tarefa hercúlea que, frequentemente, demora anos – o resultado é incerto e não há garantias de sucesso. Por isso, os exemplos de reconversão bem sucedida são ainda mais importantes. Um modelo de desenvolvimento bem sucedido de um antigo local militar continua a ser a Südstadt de Tübingen. Imediatamente após a reunificação, as forças armadas francesas abandonaram o quartel de Loretto e a cidade comprou ao governo federal, por 60 marcos por metro quadrado, o terreno de 60 hectares, que tem o dobro do tamanho da cidade velha de Tübingen. O baixo preço de compra era uma coisa, a visão dos planeadores de Tübingen de uma „cidade com qualidades“ era outra. A oportunidade era, portanto, favorável, também porque o gabinete de planeamento de Tübingen estava à procura de novas tarefas após a remodelação bem sucedida da cidade velha – por isso, a conversão das casernas veio na altura certa.
Entretanto, Tübingen tornou-se um modelo de conversão que não depende de investidores privados, mas do desenvolvimento de terrenos pelo sector público. Após a aquisição, Tübingen preparou o terreno para o planeamento e vendeu os lotes individuais a – o que hoje se chamaria – grupos de construção. O resultado foi uma cidade densa, animada e de utilização mista que outros bairros de construção nova procuravam em vão. Tübingen não está em todo o lado Jürgen Schmitt também tem em mente o modelo de Tübingen quando pensa em reconversão. No entanto, também se apercebe que não é possível perfurar tábuas grossas em todo o lado, como acontece na cidade universitária com 80.000 habitantes. „Para uma cidade pequena, com apenas alguns funcionários no gabinete de planeamento, seria um trabalho demasiado grande.“ Schmitt trabalha no gabinete „NH ProjektStadt“, que está a trabalhar para a pequena cidade de Babenhausen, no Hesse, na reconversão de uma zona de 60 hectares de casernas, como a de Tübingen. No entanto, ao contrário de Tübingen, os habitantes de Babenhausen não decidiram comprar o terreno, mas lançaram um concurso público, que está a decorrer desde o final de novembro. O principal ator em muitos projectos de reconversão é a empresa de construção civil.
O principal interveniente em muitos projectos de reconversão é agora o Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, ou BIMA, que gere todos os terrenos do Estado desde a sua criação em 2005. Quando vende terrenos, incluindo as 31 casernas que estão a ser vendidas no âmbito da atual reforma do Bundeswehr, o BImA é obrigado a realizar o respetivo valor de mercado. No entanto, o fundo federal de propriedade tem desempenhado um papel construtivo em Babenhausen, diz Schmitt. No entanto, o BImA também tem interesse no assunto. „Sem uma autoridade local, não há lei de planeamento, e sem lei de planeamento, não há receitas de vendas de acordo com o mercado.“Em Babenhausen, o resultado da estreita coordenação é o seguinte: No local do antigo quartel, que as forças armadas americanas abandonaram em 2007, será criado um bairro para negócios, trabalho e vida sustentáveis. O plano-quadro, que a NH ProjektStadt desenvolveu em colaboração com vários gabinetes, foi certificado na Expo Real 2011 em Munique e pelo „German Sustainable Building Council“. Um motivo de regozijo para Schmitt: „Nenhuma outra zona militar recebeu um prémio como bairro urbano sustentável“.
Babenhausen – e não Tübingen – como modelo para o futuro?
É também uma questão de dinheiro. „A maioria das autarquias não tem dinheiro para comprar os terrenos que ficam disponíveis ou para os incluir nas aquisições intermédias municipais“, diz Rüdiger Balduhn. Balduhn é um dos dois funcionários do „Gabinete de Conversão“ em Kiel, uma organização criada pelo Ministério dos Assuntos Económicos de Schleswig-Holstein para aconselhar as autoridades locais sobre o desenvolvimento de antigas instalações militares. Afinal, Schleswig-Holstein é um dos Estados mais afectados pela atual reforma da Bundeswehr, com oito encerramentos.Para Balduhn, não existem alternativas ao desenvolvimento conjunto das instalações com a BImA. „A utilização subsequente é um processo bastante complicado“, afirma. „As propriedades estão muitas vezes localizadas na periferia das cidades, o que significa que têm de lidar com uma área branca ao abrigo da lei da construção.“ No entanto, o Gabinete de Conversão de Kiel também tem exigências para os políticos. „O BImA não deve ser orientado apenas para o valor de mercado“, diz, referindo-se à Conferência dos Presidentes dos Ministros, que só recentemente apelou a um programa federal de conversão e à reintrodução das chamadas condições de redução para a venda de propriedades federais. Schleswig-Holstein já lançou um programa de conversão estatal: As autarquias locais afectadas podem solicitar financiamento adicional ao Ministério dos Assuntos Económicos. O Gabinete de Reconversão também apoia relatórios de desenvolvimento para as autoridades locais e estudos de viabilidade.
O caminho de ferro é um parceiro difícil
A reconversão das instalações da Bundeswehr também não será, portanto, um tema fácil no futuro. Mas ver apenas desastres, como em Brandemburgo, e nenhuma oportunidade, não é certamente suficiente. A BIMA, em particular, provou agora que está consciente da sua responsabilidade em matéria de política de desenvolvimento urbano aquando da venda de instalações militares. Trata-se de um processo de aprendizagem que só se pode desejar de outros actores, como os caminhos-de-ferro ou os proprietários de antigos terrenos ferroviários, como mostra o exemplo de Leipzig-Plagwitz.Em Plagwitz, um bairro na zona ocidental de Leipzig, outrora caracterizado pela indústria, muita coisa vai mudar nos próximos anos à volta da estação ferroviária. No âmbito da expansão da linha Leipzig-Probstzella, a estação de Plagwitz também vai ser remodelada. Simultaneamente, os caminhos-de-ferro querem ceder o local da antiga estação de mercadorias – uma oportunidade para a cidade concretizar ali o há muito planeado „GleisGrünZug“ (comboio verde). „Mas os caminhos-de-ferro são um parceiro difícil“, diz Henry Richter, do Gabinete de Desenvolvimento Urbano e Promoção da Habitação. Isto também se aplica à compra do terreno pela cidade – a um preço verde e não a um preço comercial, como sublinha Richter.
Outras cidades tiveram experiências semelhantes com terrenos ferroviários. No planeamento do Park am Gleisdreieck, em Berlim, a Vivico, para quem foi transferido o terreno ferroviário, tentou repetidamente impor uma percentagem de desenvolvimento residencial superior à do gabinete distrital de Friedrichshain-Kreuzberg, enquanto autoridade de planeamento. Com sucesso. Embora muito menor no plano de ocupação do solo, a proporção de terrenos para construção no Gleisdreieckpark era de três hectares aquando da assinatura do contrato de urbanização entre a Vivico e o Estado de Berlim. Devido à elevada densidade de construção com um GFZ de 2,5, o preço do terreno de 12 milhões de euros foi provavelmente o argumento decisivo para a Vivico. Entretanto, uma cooperativa adquiriu o terreno e pretende aí construir o bairro „Möckernkiez“.
Em Leipzig, pelo contrário, não está em causa a construção no local. Para fazer avançar este projeto, as autoridades locais e os habitantes estão a contar com a pressão da opinião pública. Foi organizado um „pequeno-almoço dos carris“, foi criado um workshop de planeamento e a Iniciativa de Cidadãos para a Estação Ferroviária de Plagwitz mantém os residentes informados. O objetivo desta pressão, que inclui também uma ampla participação do público, é muito simples: ao vender locais de conversão, o caminho de ferro federal deve, pelo menos, seguir as normas que o BImA federal aceita atualmente.
Este artigo e outros podem ser encontrados em Garten + Landschaft 1/2012 – Conversão.