Alto risco, baixo rendimento
Potencial, riscos, rendimentos – os motores do sector imobiliário estão a atingir cada vez mais os edifícios existentes. Aqui o mercado de capitais inflacionado, ali a agenda política. O desenvolvimento de propriedades existentes poderia aliviar o mercado imobiliário apertado, o potencial existe. No entanto, os riscos crescentes reduzem os rendimentos e dissuadem os investidores.
Precisamos de 400 000 apartamentos por ano. 400.000 casas para ultrapassar a falta de habitação na Alemanha. Recentemente, foram construídas 285.000 novas habitações, das quais nem metade são casas isoladas e geminadas. O grito do sector imobiliário e de grande parte da classe política „Nova construção! Nova construção!“ não é suficiente como única solução.
São necessárias medidas adicionais para criar mais espaço habitacional a preços acessíveis. A construção no stock existente, especificamente a renovação, a modernização, a conversão, a mudança de utilização ou a adição de andares aos edifícios existentes, seriam outras opções. Mas tão espontâneo como o apelo à construção nova é o apelo „Demasiado caro! Não é calculável! Demasiados regulamentos!“ por parte dos investidores e promotores imobiliários relativamente à construção em edifícios existentes.
E, de facto, há argumentos mais do que suficientes contra isso. Quando questionado, um dos principais promotores imobiliários alemães, a Project Immobilien, afirma que os materiais de construção, os sistemas técnicos, a eficiência energética e os equipamentos e acessórios das novas construções são todos de última geração. Embora a empresa tenha realizado alguns imóveis existentes na sua história, concentra-se principalmente em novas construções pelas razões acima mencionadas.
Para a Project, outros argumentos contra as propriedades existentes são os regulamentos de construção listados, razão pela qual a construção em propriedades existentes é apenas marginalmente mais barata do que uma nova construção. Por último, as medidas necessárias para melhorar o estado do tecido do edifício, eliminar possíveis poluentes ou adaptar as renovações energéticas às normas actuais aumentam os custos de construção. Esta soma de imponderáveis significa que estes projectos são difíceis de planear.
Os promotores imobiliários esforçam-se por obter uma relação risco/rendimento atractiva: riscos reduzidos no desenvolvimento e o maior rendimento possível na venda ou no arrendamento. A maioria dos promotores imobiliários está convencida de que isto só é possível, de forma limitada, com edifícios existentes – se não mesmo impossível.
O limite das rendas desencoraja os investidores
De facto, os custos de construção continuam a aumentar. Os factores de custo são regulamentos cada vez mais rigorosos e a utilização da capacidade do sector da construção. „Mas quem pensa que transformar antigos edifícios de escritórios em apartamentos é muito mais barato do que construir novos está enganado“, afirma Henning Hausmann, signatário autorizado e diretor de investimentos da Bauwert AG. „As obras de remodelação e as transformações completas são particularmente dispendiosas. É sempre necessária uma ‚due diligence‘ detalhada antes de comprar um edifício existente para se proteger de surpresas desagradáveis.“
A Bauwert AG – como muitas outras empresas – abandonou, pelo menos temporariamente, a promoção de imóveis existentes. A empresa está ativa em Berlim, onde surgiu outro obstáculo: o limite de rendas. „Para que a construção em imóveis existentes possa contrariar a falta de habitação, também tem de ser económica. É o caso quando os investidores podem atuar livremente, tendo em conta soluções socialmente aceitáveis“, diz Hausmann. „No entanto, a limitação das rendas impede que as reconversões residenciais prometam rendimentos suficientes, pelo que os investimentos não estão a surgir“, afirma Hausmann, resumindo a opinião do sector imobiliário.
No passado, a Bauwert criou espaços habitacionais rentáveis através da conversão de edifícios existentes. Um exemplo proeminente é o antigo edifício de escritórios „Thyssen Trade Centre“ em Düsseldorf, atualmente conhecido como „Living Circle“. Em tempos, foi construído para o utilizador único Thyssen, mas não pôde ser arrendado como edifício de escritórios depois de este se ter mudado. O contra-argumento foi a planta circular do edifício. Foi precisamente isso que o tornou interessante para a Bauwert. Hausmann: „Vimos aí uma oportunidade para criar um conjunto residencial invulgar e atrativo. Do ponto de vista económico, um edifício tão sofisticado do ponto de vista arquitetónico já não podia ser realizado como uma construção nova.“
Os esforços valeram a pena: o projeto recebeu o Prémio Alemão de Construção na categoria „Conversão para uso residencial“ em 2018. Para além do limite de renda, a atual política de taxas de juro no mercado de capitais também está a dificultar a vida dos promotores imobiliários. Isto está a tornar muito mais difícil gerar rendimentos e fixar preços para as propriedades existentes.
Pode ler o texto completo em B1/2020 „Conversão com fins lucrativos“.