Habitação a preços acessíveis na Alemanha

De acordo com um estudo da Bulwiengesa, Hamburgo está no topo de uma comparação nacional de 26 cidades com quase dez unidades de habitação social por cada 1000 habitantes. No entanto, a habitação social está a escassear na Alemanha a um ritmo espantoso e cada vez menos pessoas podem pagar uma habitação nos centros urbanos. É assim que a habitação social mudou na Alemanha.

Em 2002, o número de unidades de habitação social na Alemanha era de cerca de 2,6 milhões. Em 2018, havia apenas cerca de 1,2 milhões, ou seja, menos de metade. Isto foi determinado pela Associação Federal de Empresas Alemãs de Habitação e Propriedade GdW numa avaliação de 2019.

Por outras palavras: entre 2002 e 2018, uma média de cerca de 230 apartamentos perderam o seu estatuto de habitação social todos os dias. Líquido, apesar das novas construções. Os seus proprietários deixam de estar vinculados às rendas prescritas pelo Estado e – compreensivelmente – não demoram muito a aumentar as rendas. O resultado final é que a habitação social na Alemanha está a decair. O que não é propriamente louvável, se pensarmos que a Alemanha já foi considerada um líder internacional no domínio da habitação social.

Há cerca de 100 anos, a Alemanha estava em plena Revolução de novembro. A Primeira Guerra Mundial estava a chegar ao fim, os alemães derrubaram a monarquia e proclamaram uma república. Durante a época imperial, os alemães já tinham tentado chamar a atenção para a sua má situação em termos de habitação, chegando por vezes a provocar motins. No entanto, foi durante a República de Weimar que as vozes do movimento operário se fizeram ouvir pela primeira vez e que surgiu a vontade de criar habitações acessíveis e habitáveis para as pessoas com baixos rendimentos.

O bairro da Ferradura de Berlim foi talvez o exemplo mais conhecido desta época. Hoje é Património Mundial da UNESCO e um ícone arquitetónico. Só na então Grande Berlim, foram construídos nos anos 20 um total de 17 bairros sociais de alta densidade, nem todos se destacaram visualmente como o Hufeisensiedlung, mas todos tinham um objetivo comum: criar espaços de habitação acessíveis e de alta qualidade.

Após o fim da Segunda Guerra Mundial, as cidades em ruínas e o regresso dos desalojados provocaram uma falta de habitação galopante, à qual se respondeu, tanto no Leste como no Oeste, com a construção de habitações financiadas pelo Estado. A tendência para a construção de habitações públicas terminou finalmente nos anos 80, quando o Estado deixou de as financiar e cada vez mais autarquias locais começaram a privatizar as suas habitações subsidiadas devido à falta de fundos.

Habitação social privatizada desde os anos 80

Os novos proprietários eram obrigados, através de contratos, geralmente com uma duração de 30 anos, a disponibilizar os apartamentos como habitação social para os interessados elegíveis, sendo compensados financeiramente por esse facto pelo Estado. Passados estes 30 anos, o chamado compromisso social deixa de se aplicar e os proprietários podem voltar a oferecer os apartamentos no mercado livre. Quase ninguém que tenha uma habitação para oferecer deixará de aproveitar as receitas que agora podem ser obtidas. Quem quiser comprar um apartamento num aglomerado urbano tem, hoje em dia, de ganhar muito acima da média, contentar-se com muito pouco espaço ou reservar uma parte pouco saudável do seu rendimento familiar para as despesas de habitação.

No entanto, isto mostra como a falta de habitação parece ter voltado a ser grande: nas grandes cidades alemãs, hoje em dia, 50 candidatos aparecem por vezes para uma inspeção em massa de um apartamento que precisa de ser renovado e um deles é então autorizado a gozar a honra de uma sultana escolhida.

A habitação social, que foi negligenciada durante anos, não será remediada rapidamente. Isso já se deve à conceção dos procedimentos de autorização de construção, que regularmente demoram muitas vezes mais do que o tempo efetivo de construção de um imóvel. O que é iniciado hoje pode não dar frutos durante anos, em parte devido à falta de pessoal capaz de lidar com os procedimentos de construção nos municípios. Além disso, os terrenos para construção têm de estar disponíveis, e estes foram vendidos em muitos locais durante as privatizações.

O facto de Hamburgo estar agora estatisticamente bem na área da habitação social é uma boa notícia, mas não esconde o facto de que muito pouco está a ser feito nesta área. Mesmo com as novas construções planeadas nos Estados federados, nos próximos anos haverá efetivamente menos habitações sociais e, enquanto não valer a pena para os investidores construí-las, nada mudará por si só.

É preciso mais iniciativa

A Alemanha está atrasada em relação a esta questão, pelo que nem as queixas ajudam. No entanto, os estados e os estados federais devem agora tomar muito mais medidas do que até agora. Num breve estudo realizado em 2019, o Instituto pestel, com sede em Hanôver, chegou à conclusão de que o número de unidades de habitação social deveria ser aumentado para dois milhões até 2030 como „objetivo mínimo“ para aliviar a pressão sobre os mercados imobiliários alemães. Para o conseguir, o instituto estima que serão necessários mais de seis mil milhões de euros de financiamento anual durante mais de dez anos.

Isto é muito mais do que os 2,4 mil milhões de euros que o estudo estima terem sido disponibilizados para a habitação social nos orçamentos federais e estaduais em 2018. Mesmo a ajuda financeira do governo federal para a habitação social, que foi aprovada em 2020 com um volume de mil milhões de euros até 2024, parece mais uma gota no oceano.

Há propostas para combater a crise da habitação. As propriedades do Estado, como os parques de estacionamento das estações ferroviárias, por exemplo, poderiam servir de terreno para a construção de novas habitações. Construídas sobre palafitas, como propôs um arquiteto de Bad Aiblingen, nem sequer competiriam com os carros estacionados pelo espaço cobiçado. No entanto, para poder reagir mais rapidamente à procura, seria também necessário simplificar os regulamentos de construção e não sobrecarregar os promotores de habitação social com trabalho administrativo adicional.

Falámos com o Senador da Construção de Berlim, Sebastian Scheel, numa entrevista sobre habitação social e a pressão sobre o espaço em Berlim em geral.

E pode ler tudo sobre o limite de rendas em Berlim aqui.