Novo estudo da Difu sobre a política fundiária e a mobilização da terra para a construção

No estudo „The practice of municipal building land mobilisation and land policy“, o Instituto Alemão de Assuntos Urbanos (Difu) investigou a forma como os municípios aplicam o direito de construção e os instrumentos de política fundiária, por exemplo, para combater a escassez de habitação. O estudo baseia-se num inquérito representativo das autarquias locais e nos resultados de dezasseis cidades estudadas. O estudo inclui questões como a escassez de terrenos para construção e o número de autarquias locais que ainda vendem terrenos a preços elevados. As respostas a estas e outras questões do estudo podem ser consultadas aqui.

Em muitos locais, os mercados são apertados e existe uma grande procura de habitação a preços acessíveis. Então, como é que as cidades mobilizam terrenos para construção? Em primeiro lugar, é necessária uma política fundiária municipal ativa. O novo estudo da Difu foi financiado pelo Instituto Federal de Pesquisa sobre Construção, Assuntos Urbanos e Desenvolvimento Espacial (BBSR) e conseguiu agora colmatar as lacunas de conhecimento. Até agora, não existia uma panorâmica atual a nível nacional sobre a aplicação dos instrumentos da política fundiária e do direito de construção nas autarquias locais. A combinação de dados empíricos e relatórios da prática de aplicação local permite agora uma visão dos bastidores – da „sala de máquinas“ do planeamento, a partir da qual é gerada a nova construção residencial.

O estudo Difu revela que as autarquias locais utilizam cada vez mais os instrumentos de desenvolvimento urbano e de política fundiária. A maioria das autarquias locais utiliza a política imobiliária municipal como instrumento de desenvolvimento urbano e de habitação. Para o efeito, adquirem frequentemente terrenos no âmbito de operações de aquisição provisórias ou utilizam reservas fundiárias a longo prazo. É frequente atribuírem os seus próprios terrenos municipais de acordo com especificações e conceitos qualitativos. Mais de quarenta por cento das autarquias dispõem de uma estratégia para os terrenos para construção ou de uma resolução para os terrenos para construção, por exemplo, o „Modelo de Terreno para Construção Cooperativa“. Trata-se de um regulamento vinculativo para a criação de direitos de construção em terrenos privados.

De acordo com as autarquias, a construção de habitações realiza-se sobretudo em urbanizações internas. As cidades têm de fazer esforços consideráveis para criar direitos de construção. Eis um exemplo: de 2016 a 2020, 282 municípios adoptaram 2 674 planos de desenvolvimento, criando assim direitos de construção para 180 250 apartamentos. Em 2020, estavam em curso 1.990 planos de desenvolvimento em 266 municípios. Isto criou direitos de construção para 183.680 apartamentos. Estes resultados demonstram uma expansão das actividades dos municípios no domínio da urbanização de terrenos para construção.

O aumento dos instrumentos de planeamento urbano ilustra a pressão exercida sobre as cidades para agirem. Os municípios são favoráveis à adaptação dos instrumentos. No entanto, não consideram que seja necessário modernizá-los em profundidade.

Existe uma discrepância no que respeita ao aspeto financeiro. Alguns municípios podem financiar ativamente a construção de terrenos devido a condições económicas favoráveis. Outras não dispõem de recursos financeiros. A falta de capacidade de pessoal para o ordenamento do território é igualmente problemática. Por conseguinte, as autarquias locais gostariam de ver os orçamentos municipais mais bem equipados e um maior apoio dos governos federal e estadual. Seria importante um apoio financeiro para a aquisição de terrenos – incluindo aquisições provisórias. Seria igualmente útil se fossem criadas condições de enquadramento favoráveis à mobilização de terrenos para construção não urbanizados.

Para além da habitação a preços acessíveis, as cidades precisam de oportunidades para empresas, creches e escolas, bem como de espaços abertos. Para tal, são necessários terrenos disponíveis.

„O estudo mostra que muitas cidades já começaram a ganhar ou a recuperar opções para moldar o futuro do seu município através de uma política fundiária ativa“, afirma Ricarda Pätzold, gestora de projeto da Difu. „Esta tarefa exigente requer poder de permanência, estabilidade política, margem de manobra financeira, apoio instrumental, conhecimentos técnicos e, por último, mas não menos importante, promotores inovadores.“

Pode encontrar o estudo completo do DiFu aqui.

Alguns dos aspectos abordados no estudo coincidem com o tema do planeamento urbano. Pode ler tudo o que precisa de saber sobre este assunto aqui.