Os preços da construção estão a aumentar mais lentamente, mas ainda há menos construções novas

Os preços da construção na Alemanha estão a subir mais lentamente em comparação com a primavera de 2022. No ano passado, a subida em flecha dos custos no início da guerra russa contra a Ucrânia foi fundamental. Além disso, muitas matérias-primas e os preços da energia tornaram-se muito mais caros. Mas como é que a situação se apresenta atualmente e qual é a razão para tal? O que é que isto significa para o já apertado mercado imobiliário na Alemanha? Os projectos de construção ainda valem a pena para os investidores e promotores de projectos?

Todas as pessoas têm direito a uma habitação adequada. O direito humano à habitação faz parte do direito a um nível de vida adequado, tal como previsto no artigo 11.º do Pacto Internacional sobre os Direitos Económicos, Sociais e Culturais (Pacto Social das Nações Unidas). No entanto, nas metrópoles alemãs, a habitação é muito escassa e muito cara, o que significa que o direito a uma habitação adequada é muitas vezes impossível de cumprir. A coligação entre o SPD, os Verdes e o FDP estabeleceu como objetivo a construção de 400.000 novos apartamentos por ano na Alemanha. Atualmente, este objetivo é considerado muito improvável. A 29 de junho deste ano, o Wirtschaftswoche publicou em manchete que o „número de novas habitações por ano caiu muito abaixo da média desde 1950“.

„A construção de habitações na Alemanha está a diminuir, apesar dos objectivos fixados pelo Governo federal“, continua o jornal. De acordo com o Instituto Federal de Estatística, desde o início das estatísticas de construção, em 1950, foram construídas 405 mil novas habitações por ano. Em 2022, o número de novas casas ficou cerca de 27% abaixo da média, com 295.300. O nível mais elevado de construção de novas habitações até à data foi em 1973, com 714 200 apartamentos; após a reunificação alemã, 1995 foi o ano recorde com cerca de 602 800 unidades em toda a Alemanha.

O menor número de apartamentos foi concluído durante a crise do mercado financeiro mundial, em 2009: Nesse ano de recessão, registaram-se apenas 159 000 construções. Desde então, a construção residencial tem vindo a aumentar de forma constante, atingindo 306 400 construções em 2020, uma vez que muitos investidores e promotores de projectos têm confiado na expansão do mercado imobiliário. Além disso, as pessoas puderam realizar o seu sonho de ter a sua própria casa graças às baixas taxas de juro.

Devido à reviravolta do Banco Central Europeu nas taxas de juro e ao aumento dos custos de construção, a construção residencial na Alemanha registou agora uma quebra. Esta situação foi também agravada pela diminuição das licenças de construção. A Federação da Indústria Alemã da Construção prevê que, no máximo, 250.000 apartamentos sejam concluídos este ano. E a associação do sector ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.) prevê um défice de cerca de 700.000 apartamentos até 2025.

À medida que a sociedade mudou e a prosperidade aumentou nos últimos trinta anos, o mesmo aconteceu com as exigências das pessoas. No final de 2021, uma pessoa tinha em média 47,7 metros quadrados de espaço habitacional e 2,3 salas de estar. Em 1991, eram apenas 34,9 metros quadrados e 1,8 salas de estar. Isto corresponde a um aumento do espaço habitacional médio per capita de cerca de 37% em 30 anos. Durante este período, a dimensão média de uma casa passou de 82,1 metros quadrados para 92,1 metros quadrados.

Quem quiser construir ou renovar deve continuar a preparar-se para o aumento dos custos. Os preços estão agora a subir um pouco mais lentamente do que no ano anterior, mas os dados de base para 2022 baseavam-se em tempos voláteis de crise. Este ano, por exemplo, o custo das coberturas, dos trabalhos de terraplanagem e dos sistemas de aquecimento aumentou significativamente. Os trabalhos de cobertura e impermeabilização de telhados aumentaram 10,8% e os trabalhos de terraplanagem 9,4%. Os preços dos trabalhos de acabamento aumentaram 11,7%, enquanto os preços dos sistemas de aquecimento e de aquecimento central de água aumentaram 14,9%. O custo dos novos edifícios residenciais construídos convencionalmente aumentou 8,8% em maio de 2023 em comparação com o mesmo mês do ano passado.

As obras de construção de conchas em edifícios residenciais custaram 5,4 por cento mais em maio de 2023 do que no ano anterior. Os trabalhos em betão aumentaram de preço em 2,8 por cento. Os preços das obras de alvenaria aumentaram 7,4%. Os preços da construção nova de edifícios de escritórios também subiram em maio de 2023, 9% em comparação com o mesmo mês do ano passado. O aumento foi de 8 por cento para os edifícios comerciais e de 10,5 por cento para a construção de estradas. Os trabalhos de manutenção em edifícios residenciais custaram mais 11,7% do que em maio de 2022. Todos os valores dizem respeito a trabalhos de construção em edifícios, incluindo o IVA. No entanto, também houve serviços que ficaram mais baratos: Os trabalhos de carpintaria e construção em madeira são 2,7% mais baratos do que no ano anterior.

O cancelamento de projectos de construção devido ao aumento dos custos dos materiais e dos juros também teve um impacto negativo na situação. Não é apenas o custo dos materiais que constitui a principal força motriz neste domínio, mas também a remuneração do pessoal. A escassez de mão de obra especializada também afecta a indústria da construção e alimenta o aumento dos custos. Em ligação com o aumento das despesas, a construção de habitações na Alemanha está novamente a diminuir: prevê-se que sejam concluídas apenas cerca de 245.000 novas habitações este ano e apenas 210.000 em 2024.

O Instituto Leibniz de Investigação Económica da Universidade de Munique (Ifo) prevê que, em 2025, apenas serão construídas cerca de 200.000 habitações. O objetivo do Governo alemão de construir 400.000 habitações por ano seria assim ultrapassado em 50 por cento. As principais razões para este facto são o aumento dos custos de financiamento e de construção. Para o efeito, o Governo Federal reduziu drasticamente os subsídios para novas construções e voltou a reforçar as normas para novas construções no início de 2023, introduzindo a norma EH55 como base. A necessidade de energia primária desempenha agora um papel decisivo, tendo sido reduzida de 75% para 55% no edifício de referência.

O movimento de decrescimento é uma resposta radical à escassez de recursos, que também atinge fortemente a indústria da construção: o conceito questiona o nosso comportamento de consumo moderno, incluindo no que diz respeito à arquitetura.