Para muitas pessoas, a compra de um imóvel é a maior despesa das suas vidas. Por isso, é ainda mais importante planear bem o financiamento do seu imóvel. Descubra tudo o que precisa de saber aqui!
O financiamento da construção tem de ser bem planeado. Foto: Elodie Oudot / Unsplash
Como funciona o financiamento da construção?
Para comprar ou construir uma casa, é necessário um financiamento imobiliário. Este é conhecido como financiamento para construção, mesmo que não se trate de um projeto de construção. Todos os compradores que não têm o preço total da casa ou do apartamento pronto na totalidade precisam de um empréstimo para construção.
Os bancos, bem como as seguradoras e as instituições privadas, concedem financiamentos para a construção. Este consiste no montante necessário para comprar uma casa. Aplica-se a seguinte regra geral:
Montante do financiamento para construção = preço de compra + custos acessórios de compra – capital próprio
Quanto mais capital próprio tiver, mais baixo será o montante do empréstimo para construção. Isto traduz-se em taxas de juro mais baixas e em melhores ofertas de taxas de juro fixas, uma vez que o banco corre menos riscos neste caso. Também é possível comprar uma casa ou um apartamento com pouco ou nenhum capital próprio. No entanto, é aconselhável poder cobrir 10 a 20 por cento dos custos de compra e dos custos acessórios.
A prestação mensal de financiamento é utilizada para reembolsar o financiamento imobiliário num determinado número de anos. Este período é geralmente de 20 a 30 anos. Todos os meses, paga a amortização, ou seja, o reembolso do dinheiro emprestado ao banco, bem como os juros. Os juros são uma espécie de comissão de empréstimo. O montante depende da taxa de juro atual do mercado.
Que tipos de financiamento da construção existem?
Antes de comprar um imóvel, deve decidir qual o tipo de financiamento de construção mais adequado para si. Os empréstimos de anuidade são muito comuns na Alemanha. O empréstimo é pago mensalmente a uma taxa fixa, de modo a que a dívida restante diminua todos os meses. O pagamento de juros baseia-se no montante do empréstimo em dívida e, por conseguinte, diminui todos os meses. O rácio entre amortização e juros altera-se, mas a prestação mensal permanece a mesma.
Estas são outras opções para o financiamento da construção:
- Empréstimo com amortização total: Este empréstimo com anuidade é reembolsado na totalidade durante o período de juro fixo. Esta opção dá-lhe o máximo de previsibilidade, mas tem de contar com custos globais ligeiramente mais elevados.
- Contrato de crédito à habitação e de poupança: Os contratos de crédito à habitação e de poupança são geralmente subscritos jovens. Trata-se de uma combinação de um contrato de poupança e de um contrato de empréstimo em que as taxas de juro já estão fixadas aquando da celebração do contrato. No entanto, pode ter de esperar muito tempo por uma data de atribuição.
- Empréstimo Riester: Nesta variante, existem bonificações e subsídios atractivos, bem como a possibilidade de uma amortização rápida. Em geral, existem poucos fornecedores.
- Empréstimo a prazo: Pode contrair este financiamento complementar até 5 anos antes do fim do período de juros fixos do empréstimo antigo, a fim de garantir boas taxas de juro no futuro. Já tem de assumir um compromisso.
Dica 1: Ao comparar as taxas de juro do crédito à habitação, a taxa de juro efectiva é particularmente importante. Esta inclui todos os custos acessórios do empréstimo e é, por isso, uma base de cálculo fiável.
Dica 2: Também deve acordar reembolsos especiais no seu contrato de hipoteca. Isto porque, se receber um bónus ou uma herança, pode pagar o empréstimo à habitação mais rapidamente. Isto não beneficia os bancos, e é por isso que muitas vezes acordam uma penalização por reembolso antecipado. Com um reembolso especial, pode criar um pouco mais de margem de manobra.
Que taxas de juro estão disponíveis para o financiamento da construção?
No caso do seu empréstimo, as taxas de juro são particularmente importantes quando se trata de planear os seus reembolsos. Com um longo período de juros fixos de mais de 15 anos, por exemplo, sabe que vai pagar o mesmo montante todos os meses. Especialmente numa altura em que as taxas de juro estão a subir novamente, faz sentido proteger-se neste aspeto.
Um período longo de taxa de juro fixa faz sentido quando as taxas de juro no mercado são favoráveis. Deve também ter em conta que as taxas de juro podem ser negociadas no banco. Se tiver muitos fundos próprios, uma notação de crédito impecável e um rendimento líquido do agregado familiar suficiente, pode negociar taxas de juro mais baixas.
Se a taxa de juro for elevada, vale a pena considerar uma taxa de juro fixa mais curta. Ao fim de 5 ou 10 anos, voltará a negociar com o banco as condições de acompanhamento do financiamento. Com um pouco de sorte, as taxas de juro voltarão a descer e receberá uma melhor oferta para o próximo empréstimo hipotecário.
Normalmente, as taxas de juro do crédito hipotecário são fixas e não se alteram durante o período de juro fixo. No entanto, também é possível uma taxa de juro flexível. Esta baseia-se nas condições do mercado, permitindo-lhe poupar a longo prazo. No entanto, deve calculá-la cuidadosamente e procurar aconselhamento profissional sobre as taxas de juro de construção.
Que subsídios estão disponíveis?
Na Alemanha, o financiamento da construção é subsidiado, em particular, pelo banco estatal KfW. Este apoia os compradores com taxas de juro de construção e prestações de amortização. Um empréstimo KfW favorável é também frequentemente uma opção para medidas de modernização e de poupança de energia.
A maior vantagem deste subsídio são as baixas taxas de juro de construção. Em alguns casos, existem também subsídios de reembolso, especialmente para edifícios energeticamente eficientes. Desde que o imóvel cumpra determinados requisitos e não comece a construir antes de o empréstimo estar disponível, é um bom candidato. No entanto, note-se que o período de juro fixo é geralmente de apenas 10 anos. Depois disso, deve contrair um empréstimo imobiliário nas condições normais de mercado. Os reembolsos especiais estão normalmente excluídos neste caso.
A página Förderkompass também fornece uma visão geral dos empréstimos imobiliários sem juros e com juros baixos e dos subsídios dos estados federais. O Departamento Federal de Economia e Controlo das Exportações também oferece taxas de juro baixas e módulos de subsídios atractivos. No entanto, tenha em atenção as respectivas condições de subsídio, os prazos de processamento por vezes longos e os limites de rendimento aplicáveis.
O que devo ter em conta ao contrair um financiamento imobiliário?
Para finalizar o financiamento do imóvel após uma pesquisa exaustiva, são necessários vários documentos. Estes incluem os seguintes documentos:
- Declarações de salário dos últimos 3 meses
- Declarações de imposto sobre o rendimento dos últimos anos (declarações de lucros para os trabalhadores independentes)
- Formulário de auto-declaração do banco
- Prova de capital próprio
- Cópia do bilhete de identidade
- Comprovativo das dívidas existentes
- Contrato de compra ou projeto de contrato
- Extrato da caderneta predial da casa a adquirir
- Planos de construção e plantas baixas
- Cálculo do espaço habitável e útil
- Planta do local e mapa cadastral
- Fotografias do imóvel
- Comprovativo do seguro de construção
- Declaração de divisão para os condomínios
- Cálculos de construção e custos de construção para novas construções
Em seguida, marque uma reunião com o banco que lhe fez a melhor proposta de financiamento da construção e de taxas de juro. Lembre-se de que tem a liberdade de negociar o contrato de empréstimo. Certifique-se também de que o contrato de empréstimo indica claramente as prestações, os reembolsos especiais e as taxas de juro fixas, entre outros aspectos.
Antes de assinar o contrato, deve ter um plano de financiamento completo. Este contém pormenores sobre o montante a pagar, que deve cobrir os custos de aquisição e os custos acessórios. Ao comprar um imóvel, calcule 15 a 20 por cento do preço de compra para despesas acessórias. Muitos compradores cobrem este montante com o seu capital próprio.
O encargo mensal total e uma descrição geral do processo até à anulação da dívida são também documentos importantes. O banco deve fornecer-lhe a ficha de informação europeia relevante para cada módulo de empréstimo. Esta ficha enumera as condições do empréstimo num formato normalizado, para que possam ser facilmente comparadas entre si. Por último, mas não menos importante, deve certificar-se de que todos os acordos relativos ao seu financiamento imobiliário individual estão incluídos no contrato.
A propósito: A Aliança para a Habitação Acessível está empenhada em preços imobiliários mais justos na Alemanha.